Mortgage Nedir?
İngilizce de Mortgage olarak bilinen basında ve halk arasında “Kira Öder gibi uzun vadeli ev satın alma sistemi” olarak bilinen ipotekli konut finans sistemi, gayrimenkul edinmede kullanılan finansman yöntemlerinden birini ifade etmek için kullanılan bir terim.
Türk Dil Kurumu (TDK) kelime manası “tutu, ipotek, rehin” anlamına gelen "Mortgage" kelimesi yerine "tutkulu satışı" öneriyor. Sistem genel olarak konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca, konut üzerinden tesis edilecek ipotek karşılığında 15 ile 30 yıl gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanılması temeline dayanıyor. Sistemin bir başka tanımı da, ipotekli konut finansman sistemi, kredi, finansal kiralama ve benzeri finansal işlemler yoluyla konut alımı, konutların yenilenmesi ve güçlendirilmesi için ipotek teminatlı kaynak kullandırılması anlamına geliyor. Banka, müşteri adına müşterinin talep ettiği bir gayrimenkulu peşin olarak satın alarak mülkiyeti müşteriye devrediyor. Ancak müşterinin bankaya borcunun karşılığı olarak mülk ipotek ediliyor. Müşteri bankaya borcunu belli bir ödeme planına göre, önceden belirlenmiş bir vade sonuna dek aylık ödemelerle kapatıyor.
Kaynak: Referans Gazetesi
Mortgage etiketine sahip kayıtlar gösteriliyor. Tüm kayıtları göster
Mortgage etiketine sahip kayıtlar gösteriliyor. Tüm kayıtları göster
12 Ocak 2008 Cumartesi
MORTGAGE ..
Mortgage Hakkında 6 Önemli Soru
Sistemden yararlanacak müşteriler sabit veya değişken faiz oranları arasında tercih yapabilecek. Değişken faizli krediler ile konut almak için kredi faizlerinin düşmesini beklemelerine gerek kalmayacak.
Değerli dostlar, son birkaç gündür çok tartışılan detayları açığa çıkarmak maksadıyla ele almak ve özellikle yatırımcı tarafından yanlış anlaşılabilecek bölümleri soru-cevap yöntemiyle sorgulamak istiyorum.
1- Mortgage Sistemi Hayata Geçince Fiyatlar Artacak Mı? Artacaksa, Bu Sisteminin Tüketiciye Ne Gibi Yararı Olabilir?Sistemin tam olarak hayata geçmesiyle birlikte faizlerin serbest bırakılması ve normal şartlarda düşmesi gündeme gelecek. Faizler geri çekildikçe talep artacağı için fiyatlarda prim görülecek. İlk bakışta düşen faiz-artan fiyat dengesi son kullanıcı için avantajlı görünmese bile, detayda kullanıcı açısından birçok avantaj ortaya çıkacak. Sistemden yararlanacak müşteriler sabit veya değişken faiz oranları arasında tercih yapabilecek. Değişken faizli krediler ile konut almak için kredi faizlerinin düşmesini beklemelerine gerek kalmayacak.
2- Sistemin Faiz Düşmesi Haricinde Başka Ne Avantajları Var?Sistemin özü zaman içinde ikincil piyasanın gelişmesine bağlı. Bu gelişme ile kredi veren finans kuruluşları çok daha kolay finansman sağlar bir hale gelecekler. İkincil piyasa bankaların riskini azaltırken, genel ekonomik koşullara da bağlı olarak faiz oranlarında düşüş gündeme gelecek. Genel dinamik bozuk kaldığı daha açıkçası piyasalarda faiz düşmediği sürece mortgage sisteminin varlığı tek başına faizin düşmesi için yeterli olmayacak. Burada bir noktanın altını çizmem gerekli; değişken faiz opsiyonlarında piyasa faizleri ödenecek aylık taksitleri tüketici açısından olumsuz etkileyebilir.
3- Konutun Bütün Maliyetleri Karşılanacak Mı? Yani Ödenecek Bedelin Tamamı Kredi Kapsamına Alınacak Mı?Sistemden yararlanabilmek için konutun maliyetinin yüzde 25’i peşinat olarak satıcıya ödenecek. Bunun açıklaması da çok zor değil, aslında konutun tamamı için mortgage yapılması mümkün fakat finans kuruluşları kredi karşılığı aldıkları ipoteği, ancak yüzde 75’i üzerinden devredebildiği için bu mantık içinde konutun bedelinin yüzde 25’inin peşin ödenmesi, kalanının kredilendirilmesi gerekiyor.
4- Kredi Kullananların Sigorta Gibi Başka Maliyetleri Olacak Mı?Ev kredisi talep edenler taksitleri ödeyememe ihtimaline karşı sigorta yaptıracak. Aynı zamanda hayat sigortası ve doğal afet sigortası da yaptırılacak. Bu zorunlu poliçeler aslında son kullanıcı açısından maliyet artırıcı unsurlar olacak. Daha açıkçası, bu maliyet unsurları da faiz hesabına katılırsa, faiz konuşulandan biraz daha fazla gerçekleşecek.
Erken Ödemeye Ceza5- Mortgage Sisteminde Kredi Erken Kapatılırsa Ek Bir Maliyetin, Daha Açıkçası Üst Sınırı Yüzde 2 Olan Bir Cezanın Ortaya Çıkacağı Doğru Mu?Sisteme başından itibaren katılıp, yani mortgage için kredi kullanıp yola çıkanlar "Erken ödeme yapmak istiyorum” derlerse, ikinci el piyasasındaki dinamiği de etkileyecekleri için yüzde 2’ye varan oranlarda ceza ödeyecekler. Halen normal konut kredisi olup mortgage sistemine geçenlerin erken kapamada ceza ödemeyeceklerine dair yorumlar yapılsa bile ben sisteme her girenin erken ödeme durumunda ikincil dinamikleri etkileme açısından ceza ödeyeceğini ve sistemin sağlığı açısından ödemesi gerektiğini düşünüyorum.
6-Vergi Muafiyeti Olacak Mı?Bir konutu olanların, (100 bin YTL’den fazla olmamak koşuluyla) ikinci bir konut almaları durumunda vergi dışı kalacaklarına dair yorumlar yapılıyor ama bakanların açıklamaları ile kavramlara bakılırsa durum net değil.
Evi Olan Da Yararlanabilir Mi?Sistem “sahip” veya “sahip değil” şeklinde bir ayırım yapmadan herkese açık olacak. Geçmiş ve mevcut kredi performansında olumsuzluğu bulunmayan, daha açıkçası, kara listede yer almamış ve alacağı evin taksitini aylık net geliri ile ödeyebileceğini belgeleyen herkes yararlanabilecek.
Kaynak : Hürriyet Gazetesi
Değerli dostlar, son birkaç gündür çok tartışılan detayları açığa çıkarmak maksadıyla ele almak ve özellikle yatırımcı tarafından yanlış anlaşılabilecek bölümleri soru-cevap yöntemiyle sorgulamak istiyorum.
1- Mortgage Sistemi Hayata Geçince Fiyatlar Artacak Mı? Artacaksa, Bu Sisteminin Tüketiciye Ne Gibi Yararı Olabilir?Sistemin tam olarak hayata geçmesiyle birlikte faizlerin serbest bırakılması ve normal şartlarda düşmesi gündeme gelecek. Faizler geri çekildikçe talep artacağı için fiyatlarda prim görülecek. İlk bakışta düşen faiz-artan fiyat dengesi son kullanıcı için avantajlı görünmese bile, detayda kullanıcı açısından birçok avantaj ortaya çıkacak. Sistemden yararlanacak müşteriler sabit veya değişken faiz oranları arasında tercih yapabilecek. Değişken faizli krediler ile konut almak için kredi faizlerinin düşmesini beklemelerine gerek kalmayacak.
2- Sistemin Faiz Düşmesi Haricinde Başka Ne Avantajları Var?Sistemin özü zaman içinde ikincil piyasanın gelişmesine bağlı. Bu gelişme ile kredi veren finans kuruluşları çok daha kolay finansman sağlar bir hale gelecekler. İkincil piyasa bankaların riskini azaltırken, genel ekonomik koşullara da bağlı olarak faiz oranlarında düşüş gündeme gelecek. Genel dinamik bozuk kaldığı daha açıkçası piyasalarda faiz düşmediği sürece mortgage sisteminin varlığı tek başına faizin düşmesi için yeterli olmayacak. Burada bir noktanın altını çizmem gerekli; değişken faiz opsiyonlarında piyasa faizleri ödenecek aylık taksitleri tüketici açısından olumsuz etkileyebilir.
3- Konutun Bütün Maliyetleri Karşılanacak Mı? Yani Ödenecek Bedelin Tamamı Kredi Kapsamına Alınacak Mı?Sistemden yararlanabilmek için konutun maliyetinin yüzde 25’i peşinat olarak satıcıya ödenecek. Bunun açıklaması da çok zor değil, aslında konutun tamamı için mortgage yapılması mümkün fakat finans kuruluşları kredi karşılığı aldıkları ipoteği, ancak yüzde 75’i üzerinden devredebildiği için bu mantık içinde konutun bedelinin yüzde 25’inin peşin ödenmesi, kalanının kredilendirilmesi gerekiyor.
4- Kredi Kullananların Sigorta Gibi Başka Maliyetleri Olacak Mı?Ev kredisi talep edenler taksitleri ödeyememe ihtimaline karşı sigorta yaptıracak. Aynı zamanda hayat sigortası ve doğal afet sigortası da yaptırılacak. Bu zorunlu poliçeler aslında son kullanıcı açısından maliyet artırıcı unsurlar olacak. Daha açıkçası, bu maliyet unsurları da faiz hesabına katılırsa, faiz konuşulandan biraz daha fazla gerçekleşecek.
Erken Ödemeye Ceza5- Mortgage Sisteminde Kredi Erken Kapatılırsa Ek Bir Maliyetin, Daha Açıkçası Üst Sınırı Yüzde 2 Olan Bir Cezanın Ortaya Çıkacağı Doğru Mu?Sisteme başından itibaren katılıp, yani mortgage için kredi kullanıp yola çıkanlar "Erken ödeme yapmak istiyorum” derlerse, ikinci el piyasasındaki dinamiği de etkileyecekleri için yüzde 2’ye varan oranlarda ceza ödeyecekler. Halen normal konut kredisi olup mortgage sistemine geçenlerin erken kapamada ceza ödemeyeceklerine dair yorumlar yapılsa bile ben sisteme her girenin erken ödeme durumunda ikincil dinamikleri etkileme açısından ceza ödeyeceğini ve sistemin sağlığı açısından ödemesi gerektiğini düşünüyorum.
6-Vergi Muafiyeti Olacak Mı?Bir konutu olanların, (100 bin YTL’den fazla olmamak koşuluyla) ikinci bir konut almaları durumunda vergi dışı kalacaklarına dair yorumlar yapılıyor ama bakanların açıklamaları ile kavramlara bakılırsa durum net değil.
Evi Olan Da Yararlanabilir Mi?Sistem “sahip” veya “sahip değil” şeklinde bir ayırım yapmadan herkese açık olacak. Geçmiş ve mevcut kredi performansında olumsuzluğu bulunmayan, daha açıkçası, kara listede yer almamış ve alacağı evin taksitini aylık net geliri ile ödeyebileceğini belgeleyen herkes yararlanabilecek.
Kaynak : Hürriyet Gazetesi
Mortgage’ciler İçin Uyarılar
Prof. Dr. Abdullah YAVAŞ
Mortgage Uzmanı
Mortgage uzmanı Prof. Dr. Abdullah Yavaş sistemi, tüketicilerin hatalarını ve rasyonel seçim yapma yöntemlerini anlattı
Yavaş, Mortgage’a geçeceklerin en büyük korkusu olan temerrüde düşme konusunda, “Konuta el koymak banka için çok maliyetli. Bu yüzden krediyi yeniden yapılandırmayı tercih ederler” diye konuştu
Mortgage sisteminin yarattığı en büyük korku, iki taksidi üst üste ödeyememe durumunda bankanın eve el koyacak olması. Mortgage alanında dünyanın sayılı uzmanlarından biri olarak gösterilen, analizleri Wall Street Journal gibi prestijli gazetelerde yer bulan Pennsylvania State Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Abdullah Yavaş, bu korkuya aslında gerek olmadığını, eve el koyma maliyetinin yüksekliği nedeniyle bankaların tüketiciye büyük kolaylıklar sağladığını söyledi. “Mortgage Profesörü” olarak bilinen Abdullah Yavaş, mortgage sistemini, tüketicilerin en çok yaptığı hataları ve rasyonel seçim yapma yöntemlerini Vatan’a anlattı.
Erken Arayan AvantajlıMortgage kredisi kullananların temerrüt konusunu iyi bilmesi gerektiği görüşünü savunan Abdullah Yavaş, “Gayrimenkulün kendisi ile uğraşmak, bankaların asli fonksiyonuna aykırı. Bu yüzden pratikte bankalar mümkün olduğunca konuta el koymak yerine krediyi yeniden yapılandırmayı tercih ederler” diye konuştu.
Yavaş, temerrüde düşme durumunda yapılması gerekenleri şöyle anlattı:“Temerrüt durumu belirince hemen bankanızı arayın. Ne kadar erken ararsanız o kadar iyidir. Durumunuzu detaylı bir şekilde bankanız ile irdelemeye hazır olun. Açık sözlü olmanız sizin faydanıza olacaktır. Bankanın size sunabileceği alternatifleri araştırın. Bankanız temerrüt durumuna düştüğünüzde belirli bir müddet için aylık ödemenin azaltılması ve biriken ödemelerin belirli bir zaman dilimine dağıtılması, faiz veya vade miktarının değiştirilmesi gibi alternatifler sunabilir. Temerrüt durumunda bunu değerlendirin.”
Sabit ve değişken faizli kredilerin değişik ihtiyaçlara hitap ettiğini hatırlatan Prof. Dr. Yavaş, sabit faizli kredilerde faiz ve ödeme riskinin olmadığını, değişken faizli kredilerde ise oluşabilecek şok ve krizlerde tüketicinin zor durumda kalabileceğine dikkat çekti.
Faiz Düşünce Krediyi Yeniden YapılandırınMortgage’ta yeniden kredilendirmenin büyük önem taşıdığını söyleyen Prof. Dr. Abdullah Yavaş şu bilgileri verdi: “Sabit faizli kredilerde faiz düşünce yeniden yapılandırma yapılır. ABD’de yeniden kredilendirme amaçlı krediler, toplam kredinin yüzde 73’ü. Faydası, daha düşük aylık ödeme. Maliyeti, yeni kredinin komisyon, harç maliyeti ve var ise eski kredinin erken ödeme cezası. Hesaplaması basit değil çünkü maliyeti şimdi öderken, faydasını ilerideki aylarda göreceğiz. ABD’de kredi kullanıcılarının yüzde 33 ’ü hata yapıp yeniden kredilendirmeye çok erken gidiyor.”
Sabit Faiz Mi?, Değişken Mi? Gelirinize Göre Karar Verin...* 100 bin YTL mortgage kredisi kullanmak isteyen bir tüketicinin önünde iki alternatif olsun. Birisi aylık yüzde 1.5 ile sabit faizli, diğeri ise aylık yüzde 1.2 ile değişken faizli mortgage kredisi.
* 240 aylık vadede sabit faiz oranlı mortgage kredisinde aylık ödeme bin 543 YTL.
* Değişken faiz oranlı mortgage’ta ise aylık ödeme bin 273 YTL olur.
* Bankaya maksimimum aylık ödeme ile gelir oranı politikasının yüzde 30 olduğunu düşünürsek değişken faizli kredi kullanabilmek için 4 bin 242 YTL aylık gelir yeter.
* Sabit faiz oranlı mortgage’ta ise bu rakamın 5 bin 144 YTL’ye ulaşması gerekiyor.
Komisyon Mu?, Faiz Mi?Mortgage sisteminde “daha çok komisyon” ve “daha yüksek faiz” oranının da tüketiciler açısından bir tercih zorunluluğu oluşturduğunu vurgulayan Yavaş, şöyle konuştu: “Bu kolay bir seçim değil. Bu yüzden ABD’de olduğu gibi yeni mortgage kanununda efektif faizin hesaplarında, müşterinin bilgilendirilmesi bankalar için şart koşulmuştur. Bu maalesef henüz yapılmıyor. Kısa süreli kredi kullanacaksanız yüksek komisyonu tercih etmeyin.”
Değişkende Risk Yüksek* Değişken faizli kredilerin faizi düşüktür fakat bu kredilerde temerrüde düşme oranı daha yüksek.
* Değişken faizli krediler faiz oranlarının yüksek olduğu ve faizlerin düşmesinin beklendiği dönemlerde caziptir.
Kaynak:Vatan Gazetesi
Yavaş, Mortgage’a geçeceklerin en büyük korkusu olan temerrüde düşme konusunda, “Konuta el koymak banka için çok maliyetli. Bu yüzden krediyi yeniden yapılandırmayı tercih ederler” diye konuştu
Mortgage sisteminin yarattığı en büyük korku, iki taksidi üst üste ödeyememe durumunda bankanın eve el koyacak olması. Mortgage alanında dünyanın sayılı uzmanlarından biri olarak gösterilen, analizleri Wall Street Journal gibi prestijli gazetelerde yer bulan Pennsylvania State Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Abdullah Yavaş, bu korkuya aslında gerek olmadığını, eve el koyma maliyetinin yüksekliği nedeniyle bankaların tüketiciye büyük kolaylıklar sağladığını söyledi. “Mortgage Profesörü” olarak bilinen Abdullah Yavaş, mortgage sistemini, tüketicilerin en çok yaptığı hataları ve rasyonel seçim yapma yöntemlerini Vatan’a anlattı.
Erken Arayan AvantajlıMortgage kredisi kullananların temerrüt konusunu iyi bilmesi gerektiği görüşünü savunan Abdullah Yavaş, “Gayrimenkulün kendisi ile uğraşmak, bankaların asli fonksiyonuna aykırı. Bu yüzden pratikte bankalar mümkün olduğunca konuta el koymak yerine krediyi yeniden yapılandırmayı tercih ederler” diye konuştu.
Yavaş, temerrüde düşme durumunda yapılması gerekenleri şöyle anlattı:“Temerrüt durumu belirince hemen bankanızı arayın. Ne kadar erken ararsanız o kadar iyidir. Durumunuzu detaylı bir şekilde bankanız ile irdelemeye hazır olun. Açık sözlü olmanız sizin faydanıza olacaktır. Bankanın size sunabileceği alternatifleri araştırın. Bankanız temerrüt durumuna düştüğünüzde belirli bir müddet için aylık ödemenin azaltılması ve biriken ödemelerin belirli bir zaman dilimine dağıtılması, faiz veya vade miktarının değiştirilmesi gibi alternatifler sunabilir. Temerrüt durumunda bunu değerlendirin.”
Sabit ve değişken faizli kredilerin değişik ihtiyaçlara hitap ettiğini hatırlatan Prof. Dr. Yavaş, sabit faizli kredilerde faiz ve ödeme riskinin olmadığını, değişken faizli kredilerde ise oluşabilecek şok ve krizlerde tüketicinin zor durumda kalabileceğine dikkat çekti.
Faiz Düşünce Krediyi Yeniden YapılandırınMortgage’ta yeniden kredilendirmenin büyük önem taşıdığını söyleyen Prof. Dr. Abdullah Yavaş şu bilgileri verdi: “Sabit faizli kredilerde faiz düşünce yeniden yapılandırma yapılır. ABD’de yeniden kredilendirme amaçlı krediler, toplam kredinin yüzde 73’ü. Faydası, daha düşük aylık ödeme. Maliyeti, yeni kredinin komisyon, harç maliyeti ve var ise eski kredinin erken ödeme cezası. Hesaplaması basit değil çünkü maliyeti şimdi öderken, faydasını ilerideki aylarda göreceğiz. ABD’de kredi kullanıcılarının yüzde 33 ’ü hata yapıp yeniden kredilendirmeye çok erken gidiyor.”
Sabit Faiz Mi?, Değişken Mi? Gelirinize Göre Karar Verin...* 100 bin YTL mortgage kredisi kullanmak isteyen bir tüketicinin önünde iki alternatif olsun. Birisi aylık yüzde 1.5 ile sabit faizli, diğeri ise aylık yüzde 1.2 ile değişken faizli mortgage kredisi.
* 240 aylık vadede sabit faiz oranlı mortgage kredisinde aylık ödeme bin 543 YTL.
* Değişken faiz oranlı mortgage’ta ise aylık ödeme bin 273 YTL olur.
* Bankaya maksimimum aylık ödeme ile gelir oranı politikasının yüzde 30 olduğunu düşünürsek değişken faizli kredi kullanabilmek için 4 bin 242 YTL aylık gelir yeter.
* Sabit faiz oranlı mortgage’ta ise bu rakamın 5 bin 144 YTL’ye ulaşması gerekiyor.
Komisyon Mu?, Faiz Mi?Mortgage sisteminde “daha çok komisyon” ve “daha yüksek faiz” oranının da tüketiciler açısından bir tercih zorunluluğu oluşturduğunu vurgulayan Yavaş, şöyle konuştu: “Bu kolay bir seçim değil. Bu yüzden ABD’de olduğu gibi yeni mortgage kanununda efektif faizin hesaplarında, müşterinin bilgilendirilmesi bankalar için şart koşulmuştur. Bu maalesef henüz yapılmıyor. Kısa süreli kredi kullanacaksanız yüksek komisyonu tercih etmeyin.”
Değişkende Risk Yüksek* Değişken faizli kredilerin faizi düşüktür fakat bu kredilerde temerrüde düşme oranı daha yüksek.
* Değişken faizli krediler faiz oranlarının yüksek olduğu ve faizlerin düşmesinin beklendiği dönemlerde caziptir.
Kaynak:Vatan Gazetesi
Kaydol:
Kayıtlar (Atom)
